米国では、産業用不動産やマルチテナント型商業施設の開発において、様々な方法で資金調達が行われています。一般的な資金調達方法のひとつに、プライベート・エクイティ不動産投資があります。この投資では、通常、シニア機関融資者、場合によっては劣後メザニン債融資者、そしてゼネラル・パートナー、複数のリミテッド・パートナー・プライベート・エクイティ投資家が主要なプレーヤーとして関わっています。ジェネラルパートナーの役割は、プロジェクトの成功のために必要な時間、労力、専門知識を提供することであり、リミテッドパートナー投資家の役割は、必要な資本を提供することである。ジェネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの投資家のそれぞれの役割を考えると、パートナー間の投下資本の回収と利益の分配のための支払い配分には、パフォーマンスに基づくいわゆるウォーターフォール型の分配構造を検討する必要があります。このモデルは、国内または海外のエクイティ投資家が関与する状況において使用することができます。
ウォーターフォール型分配モデルでは、最上位層と下位層でそれぞれ所定の収益率を超えると、初期投資の回収と利益分配のための資金が下方に流れていく一連の受け皿を想定している。各階層に到達するごとに、ジェネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの間の資金分配が変化していく。
ウォーターフォール型分配モデルは、プライベート・エクイティ投資家のニーズと期待に応じて、プロジェクトごとにその構造や複雑さが大きく異なる可能性があります。リミテッド・パートナーシップの規約には、ジェネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの初期投資とそれに対応する利益の分配（「優先リターン」）の返済順序、次の段階のハードルに資金が流れる前に各段階で超えなければならない収益率（「ハードル」）、ハードルに対する収益率の測定方法（すなわち、全保有期間にわたって得られる投資金の割合、内部収益率など）などの側面を考慮に入れた分配規則を規定する詳細な条項を含める必要がある。また、ハードルの収益率をどのように測定するか（全保有期間にわたって投資で得られた金利の割合、内部収益率（「IRR」）、または株式投資とすべての利益の合計を投資株式の合計額で割った株式倍率に基づくなど）。収益率のハードルの測定方法として、IRR 法または持分倍率法のいずれかが、長期的に保有される商業用不動産投資において一般的に使用されています。
特にジェネラルパートナーとリミテッドパートナーに支払われる順番に関連して、ウォーターフォール分配モデルは、リミテッドパートナーとジェネラルパートナー間の単純な分割として構成することができ、その際、キャッチアップ条項とルックバック条項という考慮すべき二つの典型的な条項を条件としています。
キャッチアップ条項により、リミテッド・パートナーは、指定された収益率が達成されるまで、プロジェクトの優先収益の100％を受け取らなければならず、その場合、ゼネラル・パートナーがパートナーシップ契約で定められた収益率を受け取るまで、資金はゼネラル・パートナーに流れ込むことになる。
ルックバック条項により、ある年に指定されたIRRを超えた場合、ゼネラルパートナーの取り分が増えるように分割が修正され、リミテッドパートナーは当初考えていたよりも良いリターンを得ることができるようになります。一方、例えば、全保有期間を振り返って、有限責任組合員が指定収益率を得られなかった場合、無限責任組合員は、指定収益率を達成できるような利益の一部を有限責任組合員に返還しなければならないことになっています。
例えば、不動産開発プロジェクトのウォーターフォール型分配モデルには、4つの階層が含まれる場合があります。第1段階は、分配可能額の100％がリミテッド・パートナーに支払われるもの、第2段階は、優先的なハードル収益率が設定され、優先的収益率が達成されるまで分配可能額がリミテッド・パートナーに支払われるもの、第3段階は、キャッチアップ条項に基づき、ゼネラル・パートナーが所定の利益率を受領するまで分配可能額がゼネラル・パートナーに送られるもの、第4段階は、投資結果が期待以上だった場合に、振り返り条項に基づきゼネラル・パートナーが不釣り合いな利益シェアを受領できるものであります。
