メキシコ・ヌエボレオン州、保健衛生上の緊急事態宣言に伴う商業リースに関する重要な改革を実施

共有

2020年10月2日、ヌエボ・レオン州政令358号がヌエボ・レオン州民法(以下、CCNL)第2326条に第2項を追加し、以下のように発表された。”第2326条-不動産の使用が一部のみ阻害された場合、当事者が契約解除を選択しない限り、阻害が前条で定められた時間以上継続すれば、借主は専門家の意見に基づいて家賃の一部減額を請求することが可能である。商業活動を行う不動産の賃借人で、その商業活動の停止を命じた当局による市民保護または衛生上の緊急事態の宣言の結果、当該不動産の使用および享受が妨げられた者は、賃貸人と賃借人の間の契約条件、または契約がない場合は管轄当局の定める方法に従い、当該不動産所在地の地域地区について、緊急事態宣言および開業禁止期間中の賃料減額を受ける権利があります。”第2325条は、「天災地変または不可抗力により、借主が借りた不動産の使用を完全に妨げられた場合、その障害期間中の賃料は発生せず、2ヶ月以上続く場合は、契約の解除を請求できる」と定めている。”さらに、第2327条では、「前2条の規定は放棄することができない」と定めています。CCNL第2292条では、賃貸の種類を住宅、商業、工業の3種類に区別しています。また、立法者がこの改革に該当する商業活動の範囲について具体的な定義を含まず、代わりに活動停止命令を受けた当事者について言及していることも注目されます。この改革は、市民保護当局または衛生当局による緊急事態宣言により、営業ができなくなった商業テナントは、営業ができなくなった期間の家賃の減額を要求する権利を有することを意味し、その減額は、家主とテナントの間で合意されるか、合意がない場合は、管轄当局の定めるところによるものとされます。このような改革を踏まえ、家賃の減額割合の決定については、家主と借主の合意が当局の決定に優先し、その意味で、2327条の目的上、不可侵の権利ではないと理解できる。改正条文には、家主と借主が減額について合意すべき期間やその割合を決定する規則が規定されていない。このため、緊急事態が発生する前に締結された貸主と借主の間の合意は、賃貸借契約またはその修正契約を締結するときと同様に有効とみなされる可能性がある。合意がない場合、所轄官庁は緊急時に適用される家賃の減額額を決定することができます。

CCN México Report™

文責

Play Video