En arrendamientos triple neto, el arrendatario se obliga a pagar la renta, así como el mantenimiento, los seguros y aquellos impuestos aplicables a la propiedad arrendada, básicamente el predial.
En lo que se refiere a la cláusula de seguros y según se pacte, pueden los mismos ser contratados por el arrendador y reembolsados por el arrendatario, o bien, ser contratados o incluidos en las pólizas globales del arrendatario, proporcionando evidencia de su contratación y vigencia al arrendador.
Para el cumplimiento adecuado de esta obligación, es importante que la póliza reconozca al contratante del seguro y, en su caso, al arrendador o arrendatario, como asegurado adicional.
La regla general es que el arrendador requiera los siguientes seguros al arrendatario:
1. Seguro de todo riesgo, que cubra el inmueble de daños y destrucciones totales o parciales, buscando que el monto de la cobertura sea por el valor total de reposición de las mejoras del inmueble. Este seguro es conocido como de cobertura amplia o de todo riesgo.
Es importante verificar que la póliza de seguro contemple la cláusula de renuncia de subrogación por parte de la aseguradora ante la arrendadora y la arrendataria, la cual puede llegar a requerir un endoso emitido por la aseguradora. La ausencia de esta cláusula puede ocasionar que la aseguradora cubra el daño, pero pueda reclamar por su parte a la causante del daño, arrendadora o arrendataria, en caso de que el daño le sea imputable a alguna de dichas partes.
2. Seguro de interrupción de rentas, el cual busca cubrir la continuidad en el pago de las rentas al arrendador durante el tiempo que dure la reparación del inmueble, siendo común que se pacte por un monto de hasta 12 meses de renta.
3. Seguro de responsabilidad civil del arrendatario, el cual busca asegurar en forma adicional cualquier responsabilidad civil que le pueda ser imputable al arrendatario por el uso del inmueble.
Es frecuente que los arrendatarios confundan y consideren que los seguros antes referidos cubren los riesgos de aquellos bienes de su propiedad ubicados en el inmueble arrendado, como lo son maquinaria, equipo y mobiliario. Sin embargo, este no es el caso, incluso es común que los contratos de arrendamiento expresamente requieran que el arrendatario asegure los bienes muebles de su propiedad ubicados en el inmueble, con el propósito de evitar cualquier responsabilidad del arrendador en caso de destrucción o daño que le pudiera ser imputable en algún grado.
El arrendatario, aún en caso de no ser requerido por el arrendador, debe asesorarse sobre la correcta cobertura de los bienes de su propiedad ubicados en el inmueble arrendado, y considerar la obtención de un seguro de interrupción de su negocio para el caso de que se vea impedido de realizar sus actividades en el inmueble ante la presencia de un siniestro.
Por lo anterior, en caso de ser arrendatario, es importante proporcionar al agente de seguros la cláusula de seguros contenida en el contrato de arrendamiento, para el efecto de verificar su cumplimiento y valorar aquellos seguros adicionales a contratar para la protección adecuada del arrendatario, el inmueble y el patrimonio ubicado en el mismo.
