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Si bien los aspectos legales ambientales son básicos y deben considerarse en cualquier transacción, en esta nota se hace una breve referencia a su relevancia en proyectos inmobiliarios.
De conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, el daño y deterioro ambiental generará responsabilidad legal para quien lo provoque en términos de lo dispuesto por las leyes ambientales aplicables.
En las transacciones inmobiliarias tales como compraventa o arrendamiento, uno de los temas sensibles a revisar y definir, es la posibilidad de existencia de contaminantes en el suelo y en su caso, los alcances y objetivos de la posible remediación en adición a la responsabilización del sujeto jurídicamente responsable de la misma.
Estas peculiaridades distintivas en el tema ambiental sobre inmuebles tienen especial importancia, ya que los efectos de la contaminación en ocasiones suelen exteriorizarse lentamente, aunado al efecto continuado de dicha contaminación. Es decir, en ocasiones la contaminación en un sitio no resulta evidente al momento de llevar a cabo una transacción inmobiliaria y los rastros de la presencia de contaminación pueden ser evidentes o visibles de manera posterior a la adquisición del inmueble. Adicionalmente, dicha contaminación, por el solo hecho de haberse realizado, genera daños continuos desde que fue ocasionada hasta que cesa el daño ambiental o se completa la remediación y compensación respectiva.
Es importante mencionar que de conformidad con el artículo 70 de la Ley General de Gestión Integral de los Residuos, “Los propietarios o poseedores de predios de dominio privado y los titulares de áreas concesionadas, cuyos suelos se encuentren contaminados, serán responsables solidarios de llevar a cabo las acciones de remediación que resulten necesarias, sin perjuicio del derecho a repetir en contra del causante de la contaminación.”
Del anterior artículo se desprende que la autoridad considera responsable de la remediación del inmueble contaminado al propietario y poseedor del mismo independientemente si fueron los causantes o no de la contaminación, e independientemente del derecho que tienen de reclamar la responsabilidad por el daño causado al causante de la contaminación. Por lo anterior, resulta fundamental que antes de adquirir o arrendar un inmueble, se verifique que el mismo se encuentra libre de contaminación, para lo cual se aconseja realizar estudios ambientales (Fase I o II) que permitan conocer el estado en el que se encuentra el inmueble y para el caso de que si exista contaminación, entender bien los riesgos e implicaciones legales y prácticas.
En adición a la auditoría previa a la compra o arrendamiento del inmueble, es importante revisar también: a) si el proyecto es factible tomando en consideración lo establecido en las leyes ambientales de los tres ámbitos de gobierno aplicables al mismo; b) el grado existente de cumplimiento de las obligaciones ambientales aplicables al proyecto; y c) los riesgos existentes por incumplimientos.
Los aspectos ambientales forman parte fundamental a tomar en cuenta en desarrollos y proyectos inmobiliarios. Evaluar los aspectos ambientales de un inmueble previo a su adquisición o arrendamiento es de suma importancia para evitar o limitar riesgos y responsabilidades ambientales.
