El 2 de octubre de 2020 se publicó en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León el Decreto 358 que adiciona un segundo párrafo al artículo 2326 del Código Civil para el Estado de Nuevo León (“CCNL”), el cual dice lo siguiente:
“Art. 2326.- Si el uso del inmueble se encuentra impedido sólo en parte, el arrendatario podrá solicitar una reducción parcial de la renta, con base en el dictamen de peritos, a menos que las partes opten por rescindir el contrato, si el impedimento dura el tiempo señalado en el artículo anterior. Los arrendatarios de inmuebles que desarrollen actividades comerciales y cuyo uso y disfrute haya sido perturbado como consecuencia de la declaración de una emergencia de protección civil o sanitaria por parte de las autoridades que ordenaron el cese de sus actividades comerciales, podrán tener derecho a una reducción de la renta por el tiempo que dure la declaración de emergencia y la prohibición de abrir su negocio, para la circunscripción territorial en la que se encuentre el inmueble, según los términos del acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, o en ausencia de acuerdo, como lo defina la autoridad competente.
“El artículo 2325 establece que “Si por caso fortuito o de fuerza mayor, el arrendatario se viera totalmente impedido de utilizar el inmueble arrendado, no se devengará renta alguna mientras dure el impedimento, y si éste se prolonga por más de dos meses, se podrá solicitar la terminación del contrato.”
Además, el artículo 2327 establece que “Lo dispuesto en los dos artículos anteriores es irrenunciable” El artículo 2292 del CCNL distingue entre tres tipos de arrendamientos: residencial, comercial e industrial. En este sentido, es evidente que la legislación sólo quiso incluir los arrendamientos comerciales en la reforma, y también es de destacar que los legisladores no incluyeron una definición específica del alcance de las actividades comerciales que entran en esta reforma, sino que se refirieron a aquellas partes que reciben una orden de cese de sus actividades.
La reforma implica que debido a la declaración de emergencia por parte de las autoridades de protección civil o sanitarias, un arrendatario comercial que se vea impedido de operar tiene derecho a solicitar una reducción de la renta por el tiempo que se encuentre impedido de abrir su establecimiento, debiendo ser dicha reducción lo acordado entre arrendador y arrendatario, o en su defecto, lo definido por la autoridad competente. Con base en dicha reforma, se puede entender que respecto a la determinación del porcentaje de reducción de la renta, prevalece el acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre la determinación de la autoridad y en ese sentido, no es un derecho irrenunciable para efectos del artículo 2327.
El artículo reformado no prevé un plazo durante el cual el arrendador y el arrendatario deban acordar la reducción, ni reglas para determinar su porcentaje. Por esta razón, el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario celebrado antes de la emergencia puede considerarse válido, como lo sería al celebrar el contrato de arrendamiento o una modificación del mismo. A falta de acuerdo, la autoridad competente puede determinar el importe de la reducción del alquiler aplicable durante la emergencia.
