En 1980, Estados Unidos promulgó la Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (“FIRPTA”), con el objetivo de garantizar que las personas extranjeras paguen el impuesto sobre la renta correspondiente cuando vendan o transmitan bienes inmuebles ubicados en territorio estadounidense. Sin esta legislación, muchas de las ganancias de capital obtenidas por vendedores extranjeros no estarían sujetas al pago de impuestos en Estados Unidos.

El cumplimiento de FIRPTA se garantiza principalmente mediante un mecanismo de retención fiscal. Por regla general, el comprador está obligado a retener el 15% del valor total de la operación, incluyendo cualquier deuda que asuma como parte de ésta, independientemente de la ganancia obtenida por el vendedor. El monto retenido deberá pagarse al Servicio de Impuestos Internos de Estados Unidos (“IRS”). En caso de incumplimiento, el comprador podría ser responsable del pago de dicha cantidad.

Es importante señalar que esta retención constituye un pago anticipado del impuesto y no necesariamente el monto definitivo a cargo del vendedor. Tanto el comprador como el vendedor pueden solicitar anticipadamente un certificado que autorice una retención menor. Asimismo, existen supuestos en los que pueden aplicarse tasas reducidas o exenciones, como ocurre con determinadas adquisiciones de inmuebles destinados a utilizarse como residencia principal del comprador.

¿En qué casos resulta aplicable?

Conforme a la legislación fiscal federal de Estados Unidos, el concepto de derechos sobre bienes inmuebles ubicados en territorio estadounidense no se limita a la propiedad directa de un inmueble, sino que también puede comprender participaciones en sociedades que sean propietarias de este tipo de activos.

Entre los bienes y derechos comprendidos en este concepto se encuentran los terrenos, edificios, construcciones y mejoras, así como los derechos de arrendamiento, opciones de compra y derechos relacionados con la explotación de minerales, petróleo y gas, particularmente relevantes en estados como Texas. También se incluyen las acciones de sociedades estadounidenses cuyos bienes inmuebles ubicados en Estados Unidos representen, o hayan representado durante los cinco años anteriores, al menos el 50% del valor de sus activos. Estas sociedades se conocen como U.S. real property holding corporations.

Contrario a lo que comúnmente se piensa, adquirir bienes inmuebles en Estados Unidos a través de una sociedad no implica que el inversionista extranjero quede automáticamente exento de las obligaciones fiscales y de retención previstas en FIRPTA. Al respecto, deben considerarse los siguientes supuestos:

• La venta de acciones de una sociedad estadounidense cuyos activos estén integrados principalmente por bienes inmuebles ubicados en Estados Unidos puede estar sujeta a FIRPTA. Asimismo, determinadas distribuciones realizadas a accionistas extranjeros pueden generar obligaciones de retención.
• Las sociedades de personas, incluidas las sociedades de responsabilidad limitada (“LLC”) que tributan bajo ese régimen, deben efectuar las retenciones correspondientes sobre las ganancias atribuibles a sus socios o miembros extranjeros. La transmisión de participaciones en estas sociedades también puede generar obligaciones de retención.
• Cuando una LLC tiene un solo miembro y no se reconoce como una entidad independiente de su propietario para efectos fiscales, el IRS considera que el propietario extranjero es titular directo del inmueble.

Por otra parte, FIRPTA no se limita a las operaciones de compraventa entre partes independientes. Las aportaciones de inmuebles a sociedades, incluso cuando estas sean propiedad exclusiva del aportante, las transmisiones entre entidades relacionadas, las donaciones y las transferencias entre familiares también pueden considerarse actos de disposición sujetos a esta legislación. Adicionalmente, las donaciones pueden generar obligaciones fiscales en Estados Unidos relacionadas con el impuesto sobre donaciones.

Asimismo, es importante considerar que los supuestos en los que puede diferirse el reconocimiento de ganancias para efectos fiscales son más limitados bajo FIRPTA de lo que comúnmente se piensa y, en muchos casos, requieren la presentación de documentación específica ante las autoridades fiscales estadounidenses.

Consideraciones principales

• Planeación previa a la adquisición. Antes de adquirir bienes inmuebles o derechos sobre estos en Estados Unidos, incluso cuando la operación se realice a través de una sociedad, es recomendable contar con asesoría legal especializada para determinar la estructura más adecuada desde el inicio. Esto resulta particularmente importante, ya que una reestructuración posterior podría generar consecuencias fiscales adversas.
• Planeación previa a la transmisión. Antes de realizar cualquier operación que implique la transmisión de bienes inmuebles o derechos sobre estos, incluidas las aportaciones a sociedades de propiedad exclusiva y las transferencias entre familiares, es recomendable consultar con asesores legales para identificar las obligaciones de retención aplicables, evaluar la posibilidad de obtener certificados que permitan reducirlas y cumplir con los requisitos de presentación de documentación ante las autoridades fiscales estadounidenses.

En Cacheaux, Cavazos & Newton, nuestro equipo de práctica legal en Estados Unidos cuenta con experiencia en la asesoría a inversionistas extranjeros en operaciones de adquisición, estructuración y transmisión de bienes inmuebles en el estado de Texas.

Información de contacto:

Natalie Cerón Cuellar | nceron@ccn-law.com